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Boa apresentação

Por lei, o proprietário é obrigado a comercializar um imóvel que tenha condições de habitabilidade, ou seja, que apresente boas condições para quem vai viver lá. Mais do que isso, quando o mercado de imóveis para aluguel anda aquecido, é importante manter uma boa aparência para atrair inquilinos.

Anunciar é alternativa

Em tempos de mobilidade digital, a melhor forma de atrair a atenção de futuros inquilinos é divulgar o local nas redes. Para isso, tire fotos dos ambientes do imóvel, em ângulos que favoreçam cada ambiente. Por exemplo: antes de tirar fotos do quarto, garanta boa iluminação para mostrar que é arejado e iluminado. Se houver garagem, tente mostrar o espaço completo. Se a cozinha conta com bons armários, vale um detalhe. Armários nos quartos? Valem fotos com portas abertas para mostrar o interior. Quando estiver satisfeito com o resultado, é só começar a publicar em sua própria timeline, repassar aos amigos ou então enviar à imobiliária para que seja feita a apresentação no site.

Aberto a visitação

Essa é a hora de convencer o possível locatário que aquele é o imóvel ideal para ele. Para isso, é importante facilitar ao máximo o acesso ao local. Como prática de segurança, sempre que o contrato é fechado com uma imobiliária, uma cópia da chave fica disponível para visitas agendadas. Se o imóvel é um apartamento, localizado em edifício com portaria, outra possibilidade é deixar uma cópia no local. Mas atenção: é importante manter um contato direto com a portaria para avisar quando possíveis inquilinos vão conhecer o local. Deixar uma pessoa entrar, sem aviso, pode ser um risco para o condomínio. Se você vai fazer a administração do imóvel, tenha em mente que é sempre melhor agendar visitas para que ninguém perca tempo. Mas procure ser flexível com relação aos horários, já que muita gente trabalha até tarde e sua única chance de visitar um imóvel poderia ser além do horário comercial.

Conheça o inquilino

Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessária uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a "saúde financeira" do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel. “Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém", indica Raphael Moreira, sócio da área imobiliária da Veirano Advogados. Instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa podem ajudar nessa pesquisa. 

Seja flexível

Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada. Isso pode incluir desde um pedido para a mudança na data de recebimento do aluguel quanto a possibilidade de reembolsos no caso de benfeitorias no imóvel, desde que aprovadas pelo dono. Se um imóvel para aluguel não conta com armário embutidos, por exemplo, talvez seja interessante ratear custos ou descontar do aluguel valores combinados, já que ao final do contrato os armários continuarão no imóvel. Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.

Fechando o contrato

Quando chega o momento de assinar o contrato, é imprescindível atentar para alguns pontos. O advogado Raphael Moreira diz que há quatro pontos principais que devem constar no acordo: o preço do aluguel, o tempo de vigência do contrato (o tempo médio é de 30 meses), a garantia e eventuais penalidades, caso haja inadimplência. O contrato deve incluir também o critério para reajuste e cláusulas para rescisão. O reajuste é feito anualmente, em geral seguindo o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, que é o índice usado como referência nos contratos de aluguel. Se as duas partes concordarem com outro tipo de reajuste, isso também deve ficar claro no contrato.

Colocando a mão no bolso

Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos. Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, o primeiro aluguel é repassado integralmente para a imobiliária, como forma de pagamento pelos serviços anteriores ao aluguel. Depois disso, paga-se mensalmente, em média, 8% do aluguel e dos encargos – se a imobiliária também administrar o pagamento do IPTU e condomínio, por exemplo.

Fonte: Época Negócios